Aile konutu şerhini en kısa yoldan anlatmak istersek “eşlerden birinin, diğerinin izni olmadan konut üzerinde satma ya da kiralama gibi bir işlem yapmasını engelleyen bir düzenleme” tanımı yaparız. Bu düzenleme ile tapuya şerh düşülür ve eşlerin konut üzerindeki tasarruf hakkını kısıtlayarak diğer eşin hakkı korunur.
Yazımızda öncelikle aile konutu nedir, aile konutu şerhi niye konulur, kimler bu şerhi koydurabilir, şerh bozulabilir mi gibi önemli soruların cevaplarını bulabilirsiniz.
AİLE KONUTU ŞERHİ NEDİR?
Aile konutu şerhi nedir cevabını vereceğimiz ilk soru.
Cevap kısaca şöyledir: “Ailenin devamlı olarak ikametine ayrılmış olan konut üzerinde eşlerin tek başlarına tasarrufta bulunmalarını engelleyen şerh”
Bu şerh ile tapuda kontun sahibi görünen kadın ya da erkek eş, tapuda malik olarak görünmeyen eşin rızasını almadan aile konutu satıp devredemez, aile konutu üzerinden kira sözleşmesi gerçekleştiremez ve herhangi bir hak tesis edemez. Yani bu hukuksal düzenleme ile konutun sahibi olan eşin mülkiyet hakkına, diğer eş lehine sınırlama getirilmiştir.
Aslında burada genel olarak kadının hakları korunmaktadır. Zira Türk toplumunda istisnaları olmakla birlikte evler genellikle erkek eş üzerindedir.
Erkek eş herhangi bir boşanma durumunda maliki olduğu evde oturan eşini zor durumda bırakmak için evi satabiliyor, başkasına devredebiliyordu. Eşin ve çocukların haberi olmadan yapılan bu işlem aile konutunda kalanları oldukça zor durumda bırakıyordu.
Durumdan haberi olmayan eş ve çocuklar kimi zaman kendilerini kapının önünde bulabiliyordu.
Kanunu koyucu aile konutu kavramı ve şerh hakkıyla, parçalanması önlenemeyen ailede özellikle çocukların eski yaşantı ve düzeninin devamını sağlamaya çalışmıştır.
Aile Konutu Nedir, Özellikleri Nelerdir?
Bu noktada “Aile konutunun“ da tanımını açık bir şekilde yapmak gerekir.
Türk Medeni Kanunu’nun 194’üncü maddesi aile konutu kavramı üzerinde durmuştur.
Aile konutu eşlerin yaşamını devam ettirdiği, aile hayatının sürdüğü ev/konut olarak tanımlanabilir.
Yargıtay kararlarında aile konutu tanımlanırken; eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdikleri, acı tatlı günlerini yaşadıkları, yaşam faaliyetlerini yoğunlaştırdıkları tanımı kullanılmıştır.
Aile konutu eşler için, maddi değerinin yanı sıra, manevi olarak da önemlidir.
Bir konutun aile konutu olabilmesi için bazı özellikleri olmalıdır.
- Öncelikle bir aile olmalıdır.
- Aile resmi bir evlilik birliği ile kurulmuş olmalıdır.
- Alenin müşterek yaşamına tahsis edilmiş olmalıdır.
- Ailenin sürekli yaşadığı bir ev olmalıdır. Fiilen kullanılıyor olmalıdır.
- Ailenin barınmasına tahsis edilmiş olmalıdır.
- Tek olmalıdır. Ailenin sahibi olduğu birden fazla konut olabilir, hepsinde vakit geçirebilir ama kanunen ancak bir konut aile konutu olarak belirlenebilir. Bu durumun istisnaları olsa da aile için önem arz eden, sürekli barınılan ev aile konutudur. Yazlık, yayla evi, dağ evi, kış evi gibi ikincil konutlar aile konutu olarak kabul edilmez.
- Konutun aile konutu olarak belirlenmesi aşamasında eşlerin fikir birliği içinde olmaları gerekir.
- Yokluğu durumunda eş ve çocukların barınma hakkının zedelenmesi gerekir.
- Tek bir gayrimenkulde evliliğin iki tarafının da yaşam hakkını güvence altına almalıdır.
AİLE KONUTU ŞERHİ NASIL KONULUR?
Aile konutu şerhi iki şekilde koydurulabilir.
İlk yol mahkeme kararıdır. Bu yolu kullanacak tarafın ayrıca bir belge sunmaları gerekmemektedir. İlamı veren mahkeme, ilgili tapu müdürlüğüne müzekkere yazarak şerhin tapu kütüğüne işlenmesini sağlar.
İkinci yol ise eşin kanundan doğan doğrudan talep hakkıdır. Şerh koydurmak isteyen taraf ilgili tapu müdürlüğüne giderek gerekli evrakları sunarak başvuruda bulunur.
AİLE KONUTU ŞERHİNİ KİMLER KOYDURABİLİR?
Aile konutu şerhini koyduran kişi, aile konutu olarak belirlenen konutta yaşayan ancak konutun maliki olmayan eş tarafından koydurulabilir. Bu konuda başka bir hak sahibi yoktur.
GEREKLİ BELGELER NELERDİR?
Aile konutu şerhi koydurmak için bazı belgeler gereklidir. Bu belgeler şunlardır:
- Şerh talebini içeren dilekçe
- Evlilik cüzdanı
- Vukuatlı nüfus kayıt örneği
- Başvuran tarafa ait T.C. kimlik numarasının bulunduğu nüfus cüzdanı
- Söz konusu meskenin aile konutu olduğunu gösteren muhtarlıktan alınacak belge
AİLE KONUTU ŞERHİ OLMAYAN EVİN SATIŞI
Bir konutun üzerinde aile şerhi bulunmaması o evin aile konutu olmadığını göstermez.
Eğer konutun satışına onay vermeyen ve rıza göstermeyen eş, konutun satılmasından önce tapu kaydına şerh koyduramamışsa gayrimenkulü satın alan üçüncü kişinin iyi niyetli olmaması halinde “tapu iptal davası” açma hakkına sahiptir. Bu dava ile eş tapu kaydının eski hale getirilmesini mahkemeden isteyebilir. Burada iyi niyetli olmamaktan kasıt “eşin gayrimenkulün satışına rızasının olmadığını biliyor ya da bilecek durumda” olmasıdır.
OTURULMAYAN EVE AİLE KONUTU ŞERHİ KONULUR MU?
Eşlerin mülkiyetinde olan ancak oturulmayan ev aile konutu olarak değerlendirilemediği için oturulmayan eve aile konutu şerhi konulamaz. Zira aile konutu, eşlerin yaşamsal faaliyetlerini devam ettirdikleri yerdir.
AİLE KONUTU ŞERHİ OLAN EV KİRALANIR MI?
Bir ev üzerine aile konutu şerhi koyulmuşsa bu gayrimenkul diğer eşin rızası olmadan kiralanamaz.
Kiralama ancak diğer eşin onayı ile yapılabilir.
AİLE KONUTU ŞERHİ OLMAYAN EV SATIŞI İPTAL EDİLİR Mİ?
Yukarıda da değindiğimiz üzere eğer eşlerden biri şerh koyduramadan evin satışı gerçekleşmişse, ancak satış için açık rızası yoksa ve alan kişinin iyi niyetli olmaması halinde tapu iptal davası açılarak evin satışı iptal ettirilebilir.
AİLE KONUTU ŞERHİ SATIŞA ENGEL OLUŞTURUR MU?
Taşınmazın tapu kaydında aile konutu şerhinin bulunması satışa engel değildir. Ama konutu alan kişinin gayrimenkulün aile konutu olarak kullanıldığını bildiği kabul edilir. Diğer eşin rızası olmadan böyle bir satış yapılırsa, açık rızası olmayan eş dava açarak tapuyu iptal ettirebilecektir.
Böyle bir durumda mahkeme tarafından satışın iptal edilirliği de çok yüksektir.
Yani aslında uygulamada satış olabilir ama olmaması daha doğrudur.
AİLE KONUTU HACZEDİLEBİLİR Mİ?
Aile konutunun haczedilmesi diğer eşin rızasına bağlı bir olay değildir.
Zira “Hak sahibi eşin aile konutunun devrini gerçekleştirmesi için diğer eşin rızasının bulunması gerektiği” yönündeki şart, cebri satışlarda geçerli olamayacaktır. Yani aile konutu olan taşınmazın İcra ve İflâs Kanunu hükümlerine göre haczi ve paraya çevrilmesi mümkündür ve diğer eşin rızası gerekmez.
PAYLI MÜLKİYETTE AİLE KONUTU ŞERHİ OLUR MU?
Aile konutu olarak kullanıldığının belgelenmesi şartıyla paylı mülkiyette konut üzerine aile konutu şerhi konulabilir. Burada tapu dairesi şerhi sadece diğer eşe ait olan pay üzerine koyabilir.
AİLE KONUTU ŞERHİ’NİN GEÇERLİLİK SÜRESİ
Aile konutunu şerhinin geçerlilik süresi aslında evliliğin devam edip etmediği ile bağlantılı bir konudur.
Taşınmaz üzerine konulan aile konutu şerhi kural olarak evlilik birliği boyunca geçerlidir. Yani şerh 3-5-10 yıl gibi belirli bir süre için koydurulmaz ve süre geçtiği için etkisini yitirmez.
Şerhin etkisini yitirmesi ancak evlilik birliğinin sona ermesi veya evlilik anında boşanma, gaiplik veya evliliğin iptali gibi durumların ortaya çıkması ile gerçekleşir.
Yani aile konutu şerhinin etki süresi için kanunda belirli bir süre tanınmamıştır.
AİLE KONUTU NİTELİĞİNİN HUKUKİ KORUMA SÜRESİ
Aile konutu genel olarak tek konuttur ve evlilik birliği devam ettiği sürece korunur. Ayrıca Türk Medeni Kanunu, eşlerden birinin ölümü üzerine sağ kalan eşin o güne kadar devam eden yaşam tarzının muhafazasını mümkün kılmak amacıyla; 240, 254, 255, 270 ve 652. maddelerle bazı kurallar getirmiştir.
Madde 240: Sağ kalan eş, eski yaşantısını devam ettirebilmesi için, ölen eşine ait olup birlikte yaşadıkları konut üzerinde kendisine katılma alacağına mahsup edilmek, yetmez ise bedel eklenmek suretiyle intifa veya oturma hakkı tanınmasını isteyebilir; mal rejimi sözleşmesiyle kabul edilen başka düzenlemeler saklıdır.
Sağ kalan eş, aynı koşullar altında ev eşyası üzerinde kendisine mülkiyet hakkı tanınmasını isteyebilir.
Haklı sebeplerin varlığı hâlinde, sağ kalan eşin veya ölen eşin yasal mirasçılarının istemiyle intifa veya oturma hakkı yerine, konut üzerinde mülkiyet hakkı tanınabilir.
Sağ kalan eş, miras bırakanın bir meslek veya sanat icra ettiği ve altsoyundan birinin aynı meslek veya sanatı icra etmesi için gerekli olan bölümlerde bu hakları kullanamaz. Tarımsal taşınmazlara ilişkin miras hukuku hükümleri saklıdır.
Madde 254: Evliliğin iptal veya boşanma kararıyla sona erdirilmesi hâlinde, ailenin ortak kullanımına özgülenmiş ve eşler arasında eşit olarak paylaşma konusu olan konutta kalmaya ve ev eşyasını kullanmaya hangisinin devam edeceği konusunda eşler anlaşabilirler. Konutta kalma hakkını elde eden eş, bu hakkın tapu kütüğüne şerh edilmesini isteyebilir.
Eşlerin aile konutunda kimin kalmaya ve ev eşyasını kimin kullanmaya devam edeceği konusunda anlaşamamaları hâlinde, hakkaniyet gerektiriyorsa hâkim, olayın özelliklerini, eşlerin ekonomik ve sosyal durumlarını ve varsa çocukların menfaatlerini göz önünde bulundurarak bu hakka hangisinin sahip olacağına iptal veya boşanma kararıyla birlikte re’sen karar verir; bu kararın da kalma ve kullanma süresini belirleyerek tapu kütüğüne şerhi için tapu memurluğuna bildirir.
Hâkim aksine karar vermedikçe hak, belirlenen sürenin bitiminde kendiliğinden sona erer.
Ancak, bu süre sona ermeden yararlanan tarafın durumunda değişiklik olması hâlinde, diğer taraf hâkimden, kararın gözden geçirilmesini isteyebilir.
Eşler konutta kira ile oturuyorlarsa hâkim, gerektiğinde konutta kiracı sıfatı taşımayan eşin kalmasına karar verebilir. Bu durumda, kiralayanın sözleşmeden doğan haklarını güvenceye almak için gerekli düzenleme yapılmasına iptal veya boşanma kararıyla birlikte re’sen karar verilir.
Madde 255- Eşlerden birinin ölümü hâlinde, paylaşma konusu olan mallar arasında ev eşyası veya eşlerin birlikte yaşadıkları konut varsa; sağ kalan eş, bunlar üzerinde kendisine miras ve paylaşmadan doğan hakkına mahsup edilmek ve yetmezse bir bedel eklenmek suretiyle mülkiyet hakkı tanınmasını isteyebilir.
Haklı sebeplerin varlığı hâlinde sağ kalan eşin veya ölenin diğer yasal mirasçılardan birinin istemi üzerine, mülkiyet yerine intifa veya oturma hakkı tanınmasına da karar verilebilir.
Sağ kalan eş, miras bırakanın bir meslek veya sanat icra ettiği ve altsoyundan birinin aynı meslek veya sanatı icra etmesi için gerekli olan bölümlerde bu hakları kullanamaz. Tarımsal taşınmazlara ilişkin miras hükümleri saklıdır.
Madde 270 – Mal rejimi eşler arasındaki borçların muaccel olmasını önlemez. Bununla beraber bir borcun yerine getirilmesi borçlu eşi, evlilik birliğini tehlikeye düşürecek derecede önemli güçlüklere sokacaksa, bu eş ödeme için süre isteyebilir. Durum ve koşullar gerektiriyorsa hâkim, istemde bulunan eşi güvence göstermekle yükümlü tutar.
İlgili Kanun Maddesi TMK 194
TMK 194. Madde aile konutunu tanımlamış, eşlerin aile konutu ile ilgili en yapıp ne yapamayacağını belirlemiştir.
Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.
Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir.
Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir.
Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur
İlgili Kanun Maddesi TMK 199
Madde bazı tasarrufların eşlerin ortak rızası ile yapılmasını sağlama amaçlıdır. Madde şöyledir:
Ailenin ekonomik varlığının korunması veya evlilik birliğinden doğan malî bir yükümlülüğün yerine getirilmesi gerektirdiği ölçüde, eşlerden birinin istemi üzerine hâkim, belirleyeceği malvarlığı değerleriyle ilgili tasarrufların ancak onun rızasıyla yapılabileceğine karar verebilir.
Hâkim bu durumda gerekli önlemleri alır.
Hâkim, eşlerden birinin taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisini kaldırırsa, re’sen durumun tapu kütüğüne şerh edilmesine karar verir.
BOŞANMADAN SONRA AİLE KONUTUNUN DURUMU?
Boşanma davası öncesinde eşlerin birlikte yaşadığı konuta, aile konutu şerhi konulmamış olabilir. Bu durumda boşanma süreci devam ederken malik olmayan eş, diğer eşin boşanma davası süresince konut üzerinde tek başına tasarrufta bulunamaması için aile konutu şerhi konulmasını talep edebilir. Böylelikle boşanma davası süresince malik olmayan eşin rızası olmadan diğer eş, aile konutu üzerinde tek başına herhangi bir tasarrufta bulunamaz.
Boşanma davasının sonuçlanmasından sonra nasıl bir yol izleneceği ise TMK 254. maddede anlatılmıştır.
Boşanma kararı ile birlikte aile konutu şerhinin bir anlamı kalmaz.
Türk Medeni Kanunu’nun 254.maddesi gereğince boşanma durumunda eşler aile konutunda kimin kalacağı hususunda kendileri anlaşabilirler. Konutta kalma hakkını elde eden eş, bu durumun tapu kütüğüne şerh edilmesini isteyebilir.
Eşler kendi aralarında anlaşamadıkları takdirde ise hakim eşlerin durumlarını göz önüne alarak hangi eşin ortak konutta kalacağını kendiliğinden belirleyebilir. Bu durum da tapu kütüğüne şerh edilir.
AİLE KONUTU ŞERHİ NASIL KALDIRILIR?
Aile konutu şerhi tapu dairesine başvurarak konulmaktadır. Şerhin kaldırılması da ilgili tapu dairesine başvuru ya da dava yoluyla gerçekleşir.
Dava yoluyla aile konutu şerhi kaldırılacaksa davada söz konusu konutun aile konutu niteliğine ya hiç sahip olmadığının ya da bu niteliğinin sonlandığının ispatlanması gerekir. Yoksa sırf taraflardan biri istiyor diye aile konutu şerhinin dava ile kaldırılabilmesi mümkün değildir.
Aile Konutu Şerhi Hangi Durumlarda Kaldırılır?
Aile konutu şerhinin kaldırılması ile ilgili pek çok olasılık vardır.
Aile konutu şerhi nasıl feshedilir sorusunun olasılıklar yüzünden birden fazla cevabı vardır. Bu cevapları şöyle sıralamak mümkündür:
- Aile konutu şerhi taşınmazın sahibi olmayan eşin isteğiyle yapılmışsa, yine aynı eşin isteği ile kaldırılabilir.
- Eğer şerhi iki eş de istediyse, kaldırma talebi de ikisinden gelmelidir.
- Taşınmazın sahibi olan eş şerh koydurduysa taşınmazın sahibi olmayan eşin talebi ile kaldırılabilir.
- Eşlerin taşınmazın üzerindeki hakkı elbirliği ile mülkiyet ise; şerh bir eşin talebi ile konulmuşsa birlikte başvurarak ya da şerh konulmasını talep eden eşin talebi doğrultusunda aile konutu şerhi kaldırılabilir.
- Eşlerden birinin vefatı halinde, sağ kalan eş aile konutu şerhinin tapudan kaldırılmasını isteyebilir.
- Boşanma davası sonunda, kesinleşme şerhi ve gerekçeli karar ile aile konutu şerhi kaldırılabilir.
- Aile konutu şerhinin kaldırılması davası açılmışsa, davanın kabulü kararı ile aile konutu şerhi kaldırılabilir.
- Aile konutu değişmişse, taraflar taşınmışsa yeni aile konutu edinildiğine dair kaydın getirilmesi ile de aile konutu şerhi kaldırılabilir.